释放适应性重用:达拉斯生命科学发展蓝图

作为美国新兴的生命科学市场，大达拉斯地区正在蓬勃发展.S.在过去的十年里，美国经历了持续的增长和扩张. 德克萨斯大学系统一直是教育和创业人才的重要来源, 国家已经投入了许多资源来支持生物技术产业所需的基础设施.

这导致了像飞马公园这样的高知名度校园的发展, 占地26英亩，有750个,000平方英尺的租户空间. 飞马公园已经发展成为一个完整的生命科学生态系统, 实验室套房为研究人员提供灵活的空间, 还有为初创公司提供的空间, 风险投资公司, 行业顾问, 商业租户和支持功能, 比如餐饮设施和购物场所. 大的名字, 比如BioLabs和Bridge Labs, 已经把校园作为家，并有几十个其他组织加入进来，致力于最新的创新和突破.

当拜登政府于2023年9月宣布达拉斯将成为卫生高级研究计划局(ARPA-H)客户体验中心的所在地时，这并不奇怪, 三个区域中心之一. 该机构的任务是加速将研究想法转化为最具挑战性的卫生问题的可操作解决方案的进程. At $2.50亿年, 这代表了联邦政府的巨大承诺，也代表了该地区在后勤方面的挑战, 实现这一崇高目标所需的人力和资源.

自然, 该地区的这一活动为众多设施所有者带来了新的考虑, 从事生命科学行业的现场经纪人和建筑公司. 由于可供绿地开发的合适地点有限，以及新建建筑的相关高成本, 以及像飞马公园这样的现有校园被指定用于ARPA-H基础设施, 许多其他组织去哪里寻找空间来满足他们的需求? 由于该地区的工业空置率低于10%，而较高的利率放缓了新建筑的步伐, 公司正在寻找替代策略，以充分利用其资本，同时仍能满足其需求. 答案可能就在自适应重用的概念中, 通过这种方式，现有的设施被重新利用并赋予了新的生命.

休耕结构的新生命

全国各地, 当然在达拉斯也是如此, 大量的非工业地产空置, 等待合适的主人给它们注入新的生命. 考虑一下过去公司的传统多建筑园区，以及在covid -19后的环境中，随着组织转向远程工作，无数的办公结构的空缺不断增加. 敞开的和空置的仓库和配送中心代表了一张空白的石板，在一个现成的建筑外壳中有无数的内部装修可能性, 在经济大衰退期间关闭的黄金地段的大型商店也是如此. 所有这些, 有合适的眼光和资源, 是否有潜力成为下一代合作创新者和组织的家园.

事实上，对现有基础设施的适应性重用和重新利用有很多好处. 首先也是最重要的是利用现有基础设施的经济优势, 例如站点实用程序, 停车场和建筑的主要结构元素. 考虑到不断上涨的成本和不断上升的通货膨胀, 最好的节约成本的方法通常是一开始就不花钱的策略! 重新利用现有的物质资源也具有可持续性的内在好处, 限制新型建筑材料的使用，在施工过程中减少能源消耗. 混凝土基础, 钢结构, 屋顶材料和公用管道都有显著的材料足迹, 再利用是降低消耗的最佳方法之一. 进入市场的速度也增加了巨大的价值, 允许组织跳过一些更耗时的站点许可和重要的基础设施开发过程, 例如地盘等级评定, 地下设施, 排水, 等. 取决于司法管辖区, 许可可能需要几个月的时间, 因此，消除它可能会大大压缩进度.

在我们这个行业, 我们遇到了一些令人惊叹和创新的项目, 人们常常觉得几乎一切皆有可能. 生命科学中的适应性重用项目完美地概括了这种观点. 我们澳门足彩app认为自己是“乐观的现实主义者”,“通过客户的视角看到物业的潜力，但也要适应任何特定设施的局限性和限制.

尽职调查至关重要

适应性重用项目可以带来令人难以置信的回报，并赋予设施第二次生命. 它们也可能带来许多复杂性, 包括监管主题, 因此，需要带一个知识渊博的向导和深度的技术资源来伴随旅程. 需要考虑的一些更相关的问题包括:

• 分区: 新设施的使用是否符合当地、州和联邦的分区要求? 是否需要(和可能)改变分区??
• 运输物流: 拟建地点的运输基础设施是否能支持进港原材料的物流, 出口制成品, 员工和服务提供者? 大多数生命科学设施不需要铁路服务, 虽然它可能适用于某些大批量和特殊产品. 更有可能的是，使用寿命短的产品需要靠近主要机场, 比如放射性药物和细胞疗法, 需要迅速送达他们的目标病人. 关键材料和原料在该地区是否随时可用?
• 属性配置: 该物业能否支持新建或改建现有建筑物? 是否有足够的铺位或集结地供承办商进行工作? 布局和现有的邻接，包括任何所需的挫折，是否允许在需要时进行操作?
• 建筑规范: 项目是否符合国际建筑规范(IBC)和国际消防规范(IFC)? 该策略是否考虑到任何可能引发当地电力新要求的设施变更(例如引入化学品或增加居住者数量), 管道, 消防, 及机械守则, 举几个例子?
• 环境: 是否需要采取任何减排措施(石棉、以前的污染等).)? 是否有任何潜在的因素需要从德州环境质量委员会(TCEQ)投入有关废物处理, 危险物品处理和污染控制, 或有关空气和水质的许可证?
• 结构条件及承载能力: 结构能否承受来自重型设备或悬挂物(如拾取点或管道支架)的新载荷? 是否需要加固楼板、柱子、墙壁或屋顶托梁上的楼板?
• 现有机电及水管系统: 现有的环境保护系统可否按原样重新使用? 是否需要任何或所有系统的新容量来满足预期的操作需求? 系统是否已经到了使用寿命的尽头?
• 消防安全: 计划中的修改如何影响现有的消防基础设施? 是否进行了流量测试以确保有足够的水可用? 新用途是否需要非水灭火剂，如清洁剂、泡沫或二氧化碳? 引入新的空间，如洁净室或设备，是否需要更新消防安全措施, 紧急出口, 警报, 以及灭火系统? 是否应采用防火材料和额定空间等补充措施?
• 允许: 是否有足够的时间进行适用的许可? 而适应性重用通常可以否定与站点相关的许可的需要, 内部改造仍然需要许可证，必须考虑. 许可证费用、期限和要求因司法管辖区而异.
• 职业安全和健康管理局(OSHA): 设计是否符合更新设施的操作意图? 它是否遵循工作场所安全的最佳实践? 是否有足够的措施来支持处理化学品和执行安全规程, 还有基础设施, 比如洗眼站和安全淋浴, 足够的? 德克萨斯州卫生服务部(DSHS)对这类设施有额外的规定和指导方针吗?
• 美国残疾人法案(ADA)和德克萨斯州无障碍标准(TAS): 该设施是否符合ADA和TAS的要求，并建立了无障碍设施, 为居住者提供公平包容的空间? 任何新的或修改的布局如何影响这些需求?
• 废物管理: 有没有考虑过该设施将如何发电, 商店, 运输和处理废物, 尤其是危险废物?
• 公用事业: 有什么规定吗?, 限制, 来自当地公用事业供应商(电力)的上限或条件, 水, 气体, 其他人)?
• 当地社区: 项目是否考虑并遵守当地特定的社区法规和标准, 包括噪音限制, 交通管理和社区参与要求?
• 人员: 该地区是否有足够的技术人员来支持这样的设施? 这个项目经常被忽视，应该成为早期尽职调查的一部分.
• 税收: 该项目是否恰当地考虑了税收要求，比如该地区的税收要求.25%的税, 这对于新项目(仅材料)和改造项目(总成本)的应用是不同的。?
• 历史保护: 如果现有设施是历史性的，是否考虑到可能适用的法规或保存要求?

合作有助于克服复杂性

上述问题代表了任何成功的项目执行工作必须考虑的一部分. 所有的复杂性都涉及到技术解决方案, 法规遵从性, 独特的许可程序, 动员施工队, 等. -一流的组织明白，协作团队的方法可以确保预期的结果.

例如，一个基因治疗客户需要一个生产设备. 由于他们的制造过程的许多组成部分，他们需要大量的平方英尺，并且由于他们预测的未来增长，他们希望有邻近的外壳空间进行扩张. 由于加热，它们还需要很大的垂直间隙, 通风和空调(HVAC)和公用设施需要高于洁净室. 上市速度至关重要——他们不仅希望加快对患者的治疗, 但他们也想在这个竞争激烈的领域率先进入市场.

一个现有的仓库被证明是他们理想的解决方案. 他们以合适的价格在合适的地点获得了一处极好的空置设施. 这个设施符合他们对面积的要求, 40英尺高的天花板提供了充足的头部空间. 通过使用模块化组件的快速内部装修过程, 他们可以在装修时间上节省大约四个月的时间，而如果他们追求一个类似的绿地项目，他们将会遇到这样的问题. 虽然这个特定的适应性重用项目有一些独特的许可要求，但与传统的绿地方法相比，并没有节省时间, 其他客户的进度平均加快了3到6个月.

另一个客户有一个更老的(几乎是历史性的)建筑，以前用于零售租户，并努力保持入住率. 尽管这栋建筑很有建筑魅力, 它无法与附近的其他项目竞争, 拥有较新的设施, 改造空间，提高能源效率. 然而, 该建筑位于黄金地段，对生命科学基础设施的需求日益增长，而潜在租户的选择明显缺乏.

客户看到了一个独特的机会，将建筑改造成一个协作空间和创业孵化器, 但尽职调查和工程评估显示，情况确实如此, 不幸的是, 设备不足，无法满足生命科学租户的需求. 较低的天花板高度会限制洁净室内的工作空间, 给定管道系统的尺寸以达到必要的气流. 老化的公用设施，如电力和水，也是一个制约因素. 不仅数量不足以满足业务需要, 但也不可能增加必要的冗余系统. 最后, 虽然有可能把这个设施改造成生命科学设施, 结果不会是理想的(也不划算)。, 我们的客户明智地为建筑选择了另一条路径.

澳门足彩app拥有2人的内部团队,220 +工程师, 建筑师和建筑专业人士齐心协力为北德克萨斯州的客户服务, 在美国和全球范围内. 我们有值得信赖的合作伙伴生态系统作为补充，在正确的时间为我们所有的项目提供正确的知识.

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关于作者:

迈克尔·亚设 是哈斯克尔生命科学部的运营总监. 他是项目管理协会(PMI)的认证项目管理专家(PMP)和项目管理领导小组(PMLG)的认证项目经理(CPM)。. 他持有St . Washington University的化学工程学士学位. 路易.

奥兰多·里维拉，B.S.C.E, MBA, CGC, 澳门足彩app建筑总监. 他在美国各地领导不同的项目团队, 为生命科学领域的客户提供高质量的结果, 消费产品, 工业及澳门足彩app市场. 拥有超过25年的建筑行业经验, 他有技能和知识来监督复杂的项目并确保成功的结果. 总部设在哈斯克尔 达拉斯区域运营中心，他带来了独特的视角和对该地区细微差别的了解. 他持有波多黎各理工大学土木工程学士学位和威斯康星大学澳门足彩app分校工商管理硕士学位, 威斯康辛州. 他被认证为佛罗里达州的总承包商.

克林特·里士满，B.S.C.E., P.E., 是澳门足彩app生命科学部门的澳门足彩app高级项目经理，在建筑行业拥有超过25年的经验, 曾担任过从现场工程到现场管理到项目管理的职务. 他参与过各种各样的项目, 包括尖端的生命科学设施, 重工业, 石油和天然气, 地盘发展及商业. 克林特认为，安全是第一位的，在开始任何任务之前，健全的计划是管理风险的关键. Clint在澳门足彩app的达拉斯区域运营中心工作，与许多当地开发商有着广泛的工作关系, 贸易伙伴和服务提供商. 克林特的座右铭是“让我们创造一些很酷的东西。!”

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